 |
|
BUDUJ ZGODNIE Z PRAWEM
DATA: 08.01.2006 |
| POWRÓT: PORADY |
Na co zwrócić uwagę przy nabyciu działki
Po pierwsze - jak duża powinna być działka, której zakupem jesteśmy zainteresowani, oraz jakie są ustalenia w tzw. miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego w sprawie oferowanej nam działki. Plan zagospodarowania przestrzennego jest jawny i jest
dostępny w urzędzie gminy, właściwym dla miejsca położenia działki.
Z planu zagospodarowania przestrzennego można się m.in. dowiedzieć:
- czy dana działka ma charakter działki budowlanej - położona w strefie budownictwa mieszkaniowego z dopuszczeniem jedynie drobnego handlu i usług lub w strefie przemysłowej,
- o zasadach i warunkach podziału terenu na działki budowlane,
- o projektowanych na danym terenie lub w pobliżu inwestycjach,
- o istniejącym lub projektowanym uzbrojeniu terenu,
- o szczególnych warunkach zagospodarowania terenu, obejmujących np. zakaz wznoszenia budynków według oznaczonej zabudowy.
Od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego zależy, czy na danej działce będzie można zbudować dom mieszkalny, jakie będzie sąsiedztwo wybranej nieruchomości, oraz jakie jest lub będzie uzbrojenie nieruchomości w media (woda, gaz, energia elektryczna, kanalizacja itp.).
Po drugie - jaki jest rodzaj podłoża gruntu, na którym budynek będzie wybudowany. Warto również sprawdzić, czy na terenie, na którym ma być zlokalizowana budowa, nie było kiedyś wysypiska i czy nie jest on skażony, a także sprawdzić na mapach geodezyjnych (dostępnych w Wojewódzkim Ośrodku Dokumentacji Geologicznej), gdzie w pobliżu planowanej lokalizacji domu oznaczone są tereny podmokłe.
Po trzecie - jakie są dane w zakresie opisu interesującej nas działki w tzw. ewidencji gruntów i budynków. Ustalenie dokładnych danych działki jest istotne dla prawidłowego oznaczenia danej działki, zarówno dla potrzeb sporządzenia umowy sprzedaży, jak i dla potrzeb przeprowadzania stosownych procedur budowlanych.
Po czwarte - jaki jest stan prawny działki, która nas interesuje. Stan prawny nieruchomości ujawniony jest w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów, o ile dla danej nieruchomości księga wieczysta nie jest urządzona.
Po piąte - jakie są formalności związane z zakupem działki. Zakup działki budowlanej (jak każdej nieruchomości) wymaga zachowania formy aktu notarialnego, co wiąże się z poniesieniem określonych kosztów w postaci: wynagrodzenia notariusza, opłat sądowych, a także podatku od umowy sprzedaży. Obecnie notariusz pobiera wszelkie opłaty sądowe oraz podatki i wpłaca je na konto właściwych sądów i urzędów.
Zaznaczyć również należy, iż w przypadku nabywania nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego trzeba liczyć się z koniecznością wzięcia udziału w przetargu, który jest wymagany przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Procedura zakupu po wygraniu przetargu jest taka sama, jak w umowie z osobą prywatną, tj. wymaga zachowania aktu notarialnego.
Zezwolenie na budowę domu - niezbędne dokumenty
1. Warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działki
Otrzymanie pozwolenia na budowę wymaga przedłożenia oprócz projektu również dokumentu potwierdzającego możliwość i warunki zabudowy działki wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Do niedawna wymagało to każdorazowo uzyskania z gminy dla wybranej działki "decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu". Od 11 lipca 2003 r. warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działek regulowane są bezpośrednio przez obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, a tylko w przypadku jego dezaktualizacji lub braku - przez decyzję o warunkach zabudowy wydawaną przez prezydenta, burmistrza lub wójta gminy. W praktyce oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana nadal odnośnie wszystkich działek położonych na terenach, dla których miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zostały uchwalone przed 1 stycznia 1995 r., a dla pozostałych wystarczą aktualne: wypis i wyrys z planu zagospodarowania gminy. Dzięki takiemu rozwiązaniu można otrzymać decyzję nawet wówczas, jeśli gmina nie posiada planu miejscowego lub jest on nieaktualny. Wydawanie decyzji poza planem podlega jednak znaczącym ograniczeniom - działka, której dotyczy decyzja, musi spełniać 5 warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaŚników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- działka ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie działki, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęta zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów;
- decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi. Warunek 1 nie musi być spełniony, o ile gmina posiada plan obowiązujący uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. oraz kiedy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Warunek 3 uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Decyzja o warunkach zabudowy określa:
- rodzaj inwestycji;
- warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych;
- linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.
2. Decyzja o pozwoleniu na budowę
Dysponując wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, musimy ostatecznie zdecydować się, jaki dom chcemy budować. W grę wchodzi kupno jednego z wielu typowych projektów domów oferowanych na rynku lub zlecenie indywidualnego projektu.
Projekt powinien zawierać:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie,
- projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję i konstrukcję obiektu budowlanego,
- stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu i odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg,
- w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów.
Dysponując prawidłowo sporządzonym projektem budowlanym (w 4 egz.), inwestor może wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. Organem administracji architektoniczno-budowlanej, do którego składamy wniosek, jest starostwo i gmina.
Po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor musi zgodnie z art. 18 oraz 42 ustawy Prawo budowlane, zatrudnić kierownika budowy.
Inwestor ma obowiązek powiadomienia organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, iż zamierza rozpocząć prace budowlane. Składając to powiadomienie występuje równocześnie o wydanie dziennika budowy. Każda budowa rozpoczyna się od protokolarnego przekazania placu budowy kierownikowi budowy.
Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego
Zgodnie z art. 54 ustawy Prawo budowlane do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi w drodze decyzji sprzeciwu. Zawiadomienia tego dokonuje się co najmniej 14 dni przed zamierzonym terminem przystąpienia do użytkowania.
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie należy dołączyć:
- oryginał dziennika budowy,
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego, z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, sporządzane przez kierownika budowy:
- protokoły badań i sprawdzeń, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.
|
